Spălarea banilor prin sectorul imobiliar – lecții din cazul Nordis și obligațiile entităților raportoare

Sectorul imobiliar rămâne una dintre cele mai vulnerabile piețe la riscurile de spălare a banilor și finanțare a terorismului. Valoarea ridicată a tranzacțiilor, posibilitatea utilizării unor structuri contractuale complexe și relativa opacitate a lanțului de proprietate fac ca domeniul imobiliar să fie o țintă preferată pentru grupări infracționale și persoane care urmăresc ascunderea originii fondurilor.

Cazul recent al proiectului Nordis, aflat în atenția DIICOT, reprezintă un exemplu relevant despre cum vulnerabilitățile din piața imobiliară pot genera riscuri semnificative, inclusiv riscuri AML/CFT.

---

Ce a scos la iveală analiza administratorului judiciar în cazul Nordis?

Conform raportului citat în presă la 18 noiembrie 2025, peste 200 de promisiuni de vânzare-cumpărare ar fi rămas fără obiect, ca urmare a unor practici care ridică semne serioase de întrebare. Un exemplu menționat este recompartimentarea unui apartament inițial vândut prin promisiune unei persoane, în două garsoniere revândute ulterior altor clienți.

Astfel de operațiuni – dacă sunt confirmate – arată existența unor scheme ce pot afecta interesele cumpărătorilor, dar pot ascunde și tranzacții care, din perspectivă AML, necesită o analiză mai amplă privind proveniența fondurilor și intenția reală din spatele structurilor contractuale.

Compania Nordis, prin reprezentantul Emanuel Poștoacă, a respins concluziile administratorului judiciar, însă investigația oficială rămâne în desfășurare.

---

De ce este sectorul imobiliar un mediu atât de expus spălării banilor?

• Tranzacții de mare valoare, care permit plasarea, stratificarea și integrarea rapidă a fondurilor ilicite.
• Structuri complexe de proprietate (vehicule offshore, interpuși, firme nou-înființate).
• Achiziții prin terți sau în baza unor precontracte greu de monitorizat.
• Plăți parțiale sau succesive, uneori fără o justificare economică clară.
• Posibilitatea revânzării rapide pentru crearea unor aparențe de legitimitate.

În absența controalelor eficiente și a verificărilor privind sursa fondurilor, imobiliarele devin un instrument ideal pentru reciclarea banilor proveniți din infracțiuni.

---

Dezvoltatorii imobiliari și agențiile imobiliare: entități raportoare cu obligații clare

Conform legislației AML din România, dezvoltatorii imobiliari și agențiile imobiliare sunt entități raportoare.

Asta înseamnă că au obligații directe, inclusiv:

• Aplicarea măsurilor de cunoaștere a clientelei (KYC) – identificarea clienților și a beneficiarilor reali
• Monitorizarea continuă a relației de afaceri, mai ales în cazul plăților în tranșe, cesiunilor de contracte sau modificărilor intervenite în structura proiectului.
• Raportarea tranzacțiilor suspecte către ONPCSB, atunci când există indicatori de risc precum neconcordanțe între profilul financiar al clientului și valoarea achiziției, structuri contractuale neobișnuite sau plăți fără justificare economică.
• Implementarea politicilor interne AML/CFT, inclusiv instruirea angajaților și proceduri de verificare a fondurilor.

Cazuri precum cel al Nordis arată importanța crucială a acestor obligații. În lipsa unor controale riguroase, proiectele imobiliare pot deveni canale pentru fraudă, spălare de bani sau tranzacții cu scop ascuns.

---

Concluzie

Sectorul imobiliar nu este doar o piață economică în plină dezvoltare, ci și un front esențial al luptei împotriva spălării banilor.

Cazul Nordis evidențiază necesitatea unor practici transparente, a unor controale interne solide și a conștientizării riscurilor AML/CFT de către toate entitățile implicate. Dezvoltatorii și agențiile imobiliare nu pot ignora statutul lor de entități raportoare: au responsabilitatea legală de a preveni tranzacțiile suspecte și de a proteja integritatea pieței imobiliare.

Curs Cunoașterea clientelei și prevenirea spălării banilor în activitatea agenților și dezvoltatorilor imobiliari – Programul oferă informații teoretice și practice necesare pentru înțelegerea fenomenului de spălare a banilor și finanțarea terorismului, conștientizării riscurilor sectorului imobiliar, din care fac parte: construcțiile, comerțul cu materiale de construcții, dezvoltatorii și agenții imobiliari și asigură formarea de competențe și abilități în vederea implementării măsurilor proactive și reactive de combatere a spălării banilor.

Descoperă toate noutățile din domeniul combaterii spălării banilor și respectării sancțiunilor internaționale din perioada 17 – 23 noiembrie 2025 în documentul atașat mai jos: